LA FIABILIDAD DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS

ARQUITECTO VALENCIA

¿Hasta qué punto el resultado de una tasación es fiel reflejo de la realidad del precio de un inmueble?

El Domingo comí con mi amigo Nacho que hacía tiempo que no lo veía. Estaba bastante fastidiado por la imposibilidad de dividir una herencia después de haber pagado 3.000 € a un tasador, el cual, con demencia senil (no puede ser de otra forma pese a sus 40 años) había certificado el valor de una finca rústica y otra urbana con absoluto desatino lo que impedía y bloqueaba cualquier posibilidad de compensación económica entre los herederos.

Me viene al pelo este encuentro para narrar en este Blog mi increíble experiencia con una tasación inmobiliaria que con toda seguridad servirá al lector de esta entrada para entender qué ha pasado con las valoraciones inmobiliarias en este país.

Me encargó un cliente a principios del año 2.012 (plena crisis inmobiliaria) una tasación inmobiliaria de una vivienda "que no existía físicamente" pero con una superficie, localización y calidades muy determinadas. La finalidad era con motivo de una indemnización, no tenía objetivo "hipotecario"

Los datos principales de la vivienda a tasar eran:

• Vivienda de nueva construcción.
• Calidades inferiores a vivienda de protección pública (conocida como V.P.O.)
• Superficie de 85 m2 útiles. 115 m2 construidos con comunes.
• Situada en un barrio periférico de los años 60-70 de Valencia a 3km del centro.
• Sin garaje, sin trastero.

El resultado de mi tasación lo situé en una horquilla de precios entre 145.274 € y 154.959 € (sin garaje, sin trastero, sin impuestos)

Esta misma vivienda fue tasada por otro "interesado" al que le convenía un precio lo más alto posible. Encargó un abogado la tasación a 4 agentes distintos (con la aparente finalidad de dotar a su valoración mayor credibilidad) dando lugar a estos resultados.

• Empresa 1 de reconocido prestigio nacional de tasación. 230.055 €
• Empresa 2. Ingeniero Industrial (no me he equivocado) 270.297 €
• Empresa 3. A.P.I. (en este caso sin titulación universitaria) 245.000 - 265.000 €
• Empresa 4. Persona física sin titulación ni formación académica. 271.000 €

No hace falta tener ningún conocimiento específico para observar que el resultado obtenido por las 4 empresas, es del todo irreal, debido a que si a este precio le sumamos la plaza de garaje y un trastero, obtenemos un precio totalmente válido para una vivienda situada en la Ciudad de las Ciencias de Valencia y con calidades de renta libre y no de V.P.O. como las que nos ocupan.
Veamos muestras en un escaparate de una inmobiliaria:

 Como se observa, estos precios de viviendas situadas en lugares emblemáticos de la ciudad ,  con calidades altísimas y con garaje, son IGUALES  O INFERIORES a los precios CERTIFICADOS por las empresas teóricamente expertas en tasaciones para una vivienda de VPO en el extrarradio de Valencia y sin garaje.

Análisis de las tasaciones aportadas:

• Todas las empresas habían utilizado una plantilla preestablecida de tasación pero que adolecía de grandes carencias para el caso que nos ocupaba.
• Todas las empresas utilizan la Orden ECO/805/2003 que es de aplicación para valoraciones inmobiliarias con finalidades financieras, que no era nuestro caso.
• El uso de la plantilla les ha impedido darse cuenta del error en el resultado final de la tasación de una vivienda en plena crisis inmobiliaria.
• Todas las empresas habían comparado con viviendas existentes de calidades MUY superiores a la vivienda a valorar, desvirtuando de ese modo el resultado final.
• Varias empresas habían comparado con áticos espectaculares, desviando de igual modo el resultado de la tasación.
• Dos empresas habían realizado la tasación con única ayuda de ordenador y teléfono, sin visitar la zona y sin visitar ningún inmueble para comparar. Estimo una tarde de trabajo.

Al lector de este artículo le dejo meditar sobre si las empresas tenían vinculado el resultado de la tasación que interesaba a su cliente o si por el contrario, las cuatro empresas erraron al alza de manera fortuita.

Conclusiones:

A la vista de los resultados y el contenido de las tasaciones, todas adolecían de claros errores u omisiones de información que producían una clara desviación al alza (en todos los casos) del precio de venta del inmueble a valorar.

En España las Tasaciones Inmobiliarias se han convertido en el instrumento matemático que permite a un técnico (o no técnico como hemos visto) certificar el valor de un inmueble acorde a las necesidades del encargo.

Otros ejemplos:

Yo también he pensado en "la casualidad" (que no causalidad), pero aquí os dejo un par de links que refuerzan mi teoría de la prostitución de las valoraciones inmobiliarias.

Un informe tasa en 73.000 € el suelo por el que Ortiz pidió 47 millones en BenidormPresunto fraude en las tasaciones del inmueble que albergará la tienda de la compañía de Steve Jobs

Desde luego, no todas las tasaciones siguen este patrón.